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龙河客家农耕文化旅游综合体(田园综合体)

6789 已有 1883 次阅读   2018-09-29 15:04   标签旅游综合体 

 

龙河客家农耕文化旅游综合体

 

项目商业计划书

 

(项目地址:下坝乡大成村、石营村)

一八年九月二十八日

 

  

1 项目概况

2 项目建设内容、建设用地规模、投资估算及建设期

3 项目市场分析

4 项目资金来源

5 风险与效益分析

6 结论


1 项目概况

1.1 项目发起人:北航工学学士、厦门大学法律硕士,上海证券交易所上市公司独立董事资格、深圳证券交易所董秘资格,13年军队大型武器系统工程和专业技术训练工作经验,12年企业高管工作经验,具有农业企业运营经验,团队建设能力和风险控制能力强,对乡村旅游综合体策划、融资、运营有较深入研究。

1.2 项目名称:龙河客家农耕文化旅游综合体

1.3 项目区位:龙岩市武平县下坝乡大成村、石营村,地处武平县西南,两村260余户不到1100人(大成村约800人),土地总面积约2.6万亩(大成村约1.8万亩),其中林地面积约2.3万亩(大成村约1.6万亩)、耕地面积约640亩(大成村506亩),水资源丰富,两村区域内马窟湖水域是武平县中山河国家湿地公园内“两河三库”之下坝水库的代称,全县70%水系流经马窟湖,从卫星地图看呈跃龙状。

马窟湖距武平县城35公里,距梁野山景区(4A33公里,距粤东名胜平远五指石风景区(4A15公里,往南沿中山河顺流而下与长谭旅游区相连。林地与水域共同构成本项目区域自然资源特色,目前水质接近二类水,按照武平县中山河国家湿地公园保护力度趋势很快可以完全达到二类水质,是闽粤赣三省尚未开发的稀缺自然旅游资源。

1.4 项目基础条件

人和基础:2017222日大成村村民代表会议作出了关于全村旅游开发的决议《团结起来抓住机遇 集约资源 跨越发展》,决心按照现代企业组织架构集约资源,把低效率自然资源转变成旅游开发资本,全村抱团发展,使村经济工作对接上国家政策,跟得上市场趋势,使村集体和村民的资产价值获得跨越式提升,从而使全体村民共同实现小康,并让投资商获得可观利润。

本项目可以只在大成村范围内实施,基本不影响项目总体效果。在政府支持下,本项目可很容易包括石营村范围统筹规划。

 交通条件:本项目区距离205省道4公里,大型车辆可以到达本项目区。本项目区距离新规划国道4公里,距离即将建设的高速公路出口8公里。福建省中长期铁路网规划有两条铁路经过武平县,其中龙岩至龙川双线客专动车线龙岩市城乡规划局已经颁发了(第350800201800045号)建设项目选址意见书,另一条是赣龙厦高铁。届时武平县十方动车站距离本项目区约30分钟车程。

1.5 项目编制依据《武平县旅游发展总体规划》等。

   

2 项目建设内容、建设用地规模、投资估算及建设期

项目具体建设内容以即将进行的规划设计为准,项目用地总规模800010000亩,其中建设用地160亩(项目区内的公用设施用地、公共绿地与广场用地等不在此内),总投资2.5亿元(其中农民土地使用权作价入股5000万元),项目分三期建设。

2.1 第一期

第一期建设本项目之旅游吸引核,需使用自大成水电站至石营水电站沿河湿地公园界内水域。暂以村活动中心作游客服务中心,暂用村民居住区空地作停车场,因此第一期仅需建设用地约12亩,投资约7000万元,建设过程约需23年,具体建设内容及投资估算如下:

建设内容

建设用地(亩)

投资估算

(万元)

直接用工数(人)/年总工资(万元)

备注

6KM彩色花卉河岸及马窟河夜景

0

3000

20/100

旅游吸引核

客家传统农耕

文明活园

10

3000

20/100

文化核

水路客运公司

河流航道

生态码头

2

 

 

1000

60/300

500客位

根据客流增加运输客位数量

合计

    12

7000

100/500

 

注: “直接用工数/年工资”为建成后满负荷运转数据,下同;②备注栏数据为最大容量,下同。

客家传统农耕文明活园选择大约3000亩区域,其中约百亩耕地、数亩鱼塘,建设用地10亩,建设一个完全复原数百年前山村生态的小村落(如其中的居住土楼、牛栏猪栏、磨房碓寮等等,需专业设计),活现上世纪中叶之前客家人几乎千年不变的传统农耕生产生活文明(以南宋时期汉族客家民系成型之时为时空基点),如用牛、梨耙、辘轴等传统农具耕作,用砻、磨、碓、柴火炉灶等等加工农产品,复原当时服饰,复活当时习俗,该区域内不出现电话、公路、拖拉机、东洋煤油灯、电灯等等任何近现代器具地貌,并让游客领略一餐南宋风格的客家筵席,建设一个活的客家传统农耕文明博物馆提供游客实景实境实情时空穿越体验,并供应原生态糙米等传统自然农产品。经调查,一些已经淘汰五十年的器具(如砻)已经找到工匠可以制造出来,再迟十年将难以活化,目前全国陈列式农耕文明博物馆甚多,但却没有一个完全复原展现客家传统农耕文明的活生生的古村落,因而本项目具有历史价值与文化价值。客家民系是华夏汉族八大民系之一,总人口一亿其中约三千万散布海外,有强力的特殊联系纽带,客家民系的学术阵地甚至关系到对台独的斗争,因而本项目具有现实意义。赣南闽西粤东是客家发源地,本项目位于三省交界客家发源地的地理中心,即梅州、赣南、闽西三个国家级客家文化生态保护实验区的交界地带,可借助国家政策和客家人的独特条件有效辐射世界各地吸引全球游客,迅速对接全球旅游市场。

2.2 第二期

    第二期建设本项目之农林观光旅游设施和基础服务设施,用地规模农林用地约7000亩,建设用地约80亩,投资约7000万元,建设过程约需23年。具体建设内容及投资估算如下:

建设内容

建设用地(亩)

投资估算

(万元)

直接用工数(人)/年总工资(万元)

备注

梦幻灯光森林

5

1300

5/25

 

短期度假酒店

15

2000

15/75

 

游客服务中心

分布式停车场

50

1500

20/100

停放1000辆小型客车,50辆大型客车

特色小吃街

商业街

10

1000

80/400

同时接待3000

观光农业园

 

1000

 

不计算用地数

康氧森林

0

200

 

 

合计

    80

7000

120/600

 

    观光农业园向游客提供现代农业体验服务如特色水果、蔬菜采摘及花卉观赏,以及建设高效农业向餐饮中心供应游客食用农产品,具体待规划设计。短期度假酒店主要由酒店及其附属设施组成,需待景区客流达到一定稳定规模(比如年15万客流)时方可着手规划设计并分期实施,避免资产沉余。项目第一期建设的马窟河夜景和第二期建设的梦幻灯光森林预计将吸引游客过夜。

2.3第三期

第三期建设本项目之延伸服务设施等,用地规模建设用地约68亩,投资约6000万元,建设过程约需23年,具体建设内容及投资估算如下:

建设内容

建设用地(亩)

投资估算

(万元)

直接用工数(人)/年总工资(万元)

备注

亲子乐园

13

1000

10/50

水域若干亩

文化园

10

2500

10/50

 

观光轨道小火车

45

1500

10/50

 

民居外立面仿宋

0

1000

 

 

合计

    68

6000

30/150

 

    文化园用于播放项目专门制作的反映客家文明的电影和戏剧,并展出相关文物、文艺作品等。民居外立面仿宋是把大成村村民住宅外立面按照南宋建筑风格予以修饰,与客家农耕文明活园相互协调,营造项目氛围。

    本项目建设内容确保不与政府土地利用总体规划冲突。

2.4 项目远景

响应国家政策,建设疗养度假村,提供休闲康养、候鸟养老服务,建设用地规模约500亩,粗估投资17.5亿元,建成后新增用工约300人。

 

3 项目市场分析

3.1 全球旅游市场

1950年全球国际游客数量2500万,到1980年已经增长至2.78亿人,2000年达到6.74亿人,2015年增长至11.86亿人。

1950年国际旅游业收入20亿美元,1980年已经增长至1040亿美元,2000年增长至4950亿美元,2015年达到1.26万亿美元。

3.2 国内旅游市场

国家旅游局统计:2015年全年接待国内游客40亿人次,国内旅游总收入3.4万亿元,同比分别增长10.5%13.1%2016年我国国内旅游人次44.4亿,国内旅游总收入 3.94 万亿元。

3.3 武平县层面

武平县是“中国天然氧吧”、“全国第二批全域旅游示范区创建单位”、“全国绿化模范县”,是“全国生态旅游大县”。武平县委县政府、下坝乡党委政府对全域旅游发展、旅游富民高度重视、积极扶持。武平县出台了《关于加快实施全域旅游推动旅游产业融合发展的若干意见》,部署进一步推进旅游供给侧结构性改革,转变旅游发展方式,推动全县全域旅游发展,使旅游产业成为武平重要战略性新兴产业。

武平县全县2016年接待游客163.32万人次,增长21.6%;实现旅游收入16.59亿元,增长27.4%

3.4 国家产业政策的作用分析

    从国家汽车产业、房地产业等国家战略性产业的发展历程可以看到,国家战略性产业政策的威力大致可以归纳为五年大见成效、十年登峰造极、十五年饱和泛滥。国家旅游局局长李金早指出,在党中央、国务院的高度重视下,我国旅游业经过“十二五”的加速发展,2016年全面融入国家战略体系,走向国民经济建设的前沿,成为国民经济战略性支柱产业。据此可以判断,旅游业已经进入高速稳定发展阶段,市场空间将在未来几年显著放大。

3.5 本项目市场支撑

距本项目区仅15公里、路程15分钟的五指石风景名胜区,位于粤、闽、赣三省交界的广东省平远差干镇内,为粤东著名的丹霞地貌旅游胜地,2015年被评为4A级景区,五指石景区代表性景观是高空栈道,栈道最高处离地面200余米,为广东省第一高空栈道,构成五指石景区与周围景区的显著性差异与特色。五指石景区门票收入增长率的拐点就出现在高空栈道投入运营之时,五指石景区年客流量2012年之前一直仅仅小几万人次,2013年开始大幅增长,2015年约50万人次。五指石景区平均游玩时间大约3小时,作为一日游内容明显不充实,本项目恰可补充之。

本项目旅游产品与邻近的五指石、梁野山2AAAA景区完全互补。

与本项目紧密相关的武平县县域旅游及五指石景区旅游的年游客流量合计已经达到240万人次,本项目建成后导引其中四分之一客流(60万人次)将是一个保守的估计。

厦门、泉州、漳州、三明、龙岩、赣州、梅州、河源、汕头、揭阳、潮州等市均在本项目区三小时汽车路程范围,即以本项目区为中心的三小时距离范围有5000万人口,是本项目潜在客户分布范围。动车通车后,深圳、广州、福州等地区也进入本项目区三小时路程范围,本项目区三小时路程范围将增至过亿人口。

这些构成本项目的重要市场支撑。

 

4 项目资金来源

4.1 股东在第一期建设期间出资6000万元

在与县政府签订项目投资合同后,股东首批出资2000万元设立项目公司(暂定名武平县龙河旅游股份有限公司,注册资金2000万元)启动项目开发。在项目第一期建设过程中,根据项目建设进度陆续由项目公司股东以扩股增资方式投入另外4000万元资本金。

第一期建设期间农民土地使用权作价入股大约400万元。

以融资租赁、银行中长期贷款方式解决游船等固定资产投资资金约600万元,资产负债率控制在10%内,完成第一期建设。

4.2 农民土地使用权作价入股共计约5000万元

由于五指石景区的示范,旅游业发展的经济效益与辐射效应已经被本项目区村民广泛认识。本项目经过近两年的宣传发动,村民对旅游开发的期望高、参与积极性高,民心可用,村两委已经计划实施村旅游开发,村民有强烈意愿以土地使用权作价入股,可降低现金投资强度。

按照林地0.8万元/亩(不含树木)、耕地4万元/亩作价入股估算(具体须以市场为准),大概5500亩林地(其余林地流转)、150亩耕地折算投资额约5000万元。村民代表会议决议要集约资源开发旅游,但至于是入股、流转还是征用,以及如何作价,需根据项目公司资金状况与村集体、村民协商达成一致。

4.3 第二期、第三期建设将在第一期建设完成后,根据项目第一期运营效益情况实施,此时资金来源如下:

1如果第一期运营效益未能达到预期,则本项目不实施第二期建设,不再需要资金。

2第一期运营效益达到预期,即年税后利润达到3000万元以上,则本项目具备股权融资条件。拟依序进行以下融资:

按照村民代表会议决议, 项目公司应当向村民扩股2200万股获得最多2200万元资本金(村民可以放弃入股期权)。

以融资租赁方式获得索道等固定资产建设资金最多5000万元。

③以项目公司利润进行固定资产投资约计8000万元。

④项目公司按照4--5/股的价格定向扩股1500万股,从私募投资机构获得最多7500万元资本及资本公积金。

按照资产负债率20%,可获得银行中长期固定资产贷款5000万元。

由此可见,本项目开发具有多方资金来源,项目投资节奏可控,不会出现资金不足影响项目建设导致项目停滞的情况。

4.4 项目建设全部完成后,如果实现年接待游客百万人次,则本项目成为全国著名景区,此时可以进行项目远景——康养度假村的设计建设,资金来源有两种:一是通过A股上市融资,例如按照每股10元或者更高的价格公开发行1.5亿股募集15亿元资金;二是以项目土地资源与保险财团合作,由保险财团投入货币资金建设。项目远景目前无条件详细构思,仅考虑融资方向。

 

5 风险与效益分析

5.1社会效益

1)本项目直接促进下坝乡社会经济的发展,预计增加500个以上直接就业岗位,进而提供约1500个间接的就业机会。

2)基于本项目的开发,预测年增加60万人次以上旅游客流,增进武平县与外界的联系。

3)本项目可使县域旅游资源的空间布局更加合理,推进武平县全域旅游发展。

4)与邻近五指石景区联动互补。

5)通过打造大型养眼的花海林景景观创造武平新地标,创建农民土地使用权入股并保障村民身份权益的乡村旅游综合体,创建全国乡村振兴的典范。

5.2静态经济效益估算

5.2.1项目第一期经济效益

(1)根据县域旅游发展趋势估算

保守估计年接待游客40万人次,每人综合消费200元,年收入8000万元,综合经营管理成本最多2450万元,增值税及附加税费550万元,税前利润5000万元,企业所得税1250万元,税后利润3750万元。建成投产后二年内收回投资。

2)参考邻近五指石景区估算

按照五指石景区客流量的二分之一规模预计,年接待游客30万人次,每人综合消费200元,年收入6000万元,综合经营管理成本最多2100万元,增值税及附加税费400万元,税前利润3500万元,企业所得税900万元,税后利润2600万元。建成投产后二年八个月收回投资。

(3) 投资安全性分析

如果年接待游客10万人次,每人综合消费200元,年收入2000万元,综合经营管理成本最多500万元,增值税及附加税费140万元,税前利润1360万元,企业所得税340万元,税后利润1020万元。建成投产后七年内收回投资。

如果年接待游客3万人次,每人综合消费200元,年收入600万元,综合经营管理成本最多400万元,增值税及附加税费40万元,税前利润160万元,企业所得税40万元,税后利润120万元。建成投产后60年内收回投资。本项目的盈亏平衡点在年接待游客3万人次,项目的投资安全性极好。

4)第一期预期效益指标

综合前述分析,本项目第一期预期效益指标定为年综合纳税1000万元、年税后利润3000万元以上。这个指标恰好与A股上市关键指标吻合。第一期建成后经营结果达到预期效益,才进入项目第二期建设。

5.2.2 项目经济效益

本项目合计投资2.5亿元,全部建成后形成日接待游客0.5万人次以上的规模接待能力。本项目开发思路是以令人尖叫的彩色河岸与森林独特景观吸引客流,以客流带动餐饮消费,以餐饮消费带动农业,接地气、聚人气、造名气、旺财气,并以华夏汉族八大民系之一客家民系的传统农耕文化精耕世界旅游市场,预计能够契合未来旅游市场需要,实现年接待游客100万人次将是中性的预测。

年接待游客100万人次,每人综合消费200元,年收入20000万元,综合经营管理成本最多5000万元,增值税及附加税费1400万元,税前利润13600万元,企业所得税3400万元,税后利润10200万元。

5.3 风险分析

5.3.1 本项目旅游业经营风险极其微小

    本项目建设基于五指石景区客流迅猛增长而产品单一的区域旅游市场旅游资源结构优化、旅游产品结构优化的综合考虑,本项目构筑的旅游资源、旅游产品与五指石、梁野山现有的4A级景区的资源、产品不存在重复,完美互补,旅游业经营可相得益彰,有利于实现游客数量的跃升;并且,马窟湖河流自然资源具有在附近数百公里区域内的不可替代性。

5.3.2 本项目农业经营的市场风险可控

    本项目是当地村民生产为旅游配套的观光体验农、林、副产品,生产直接供应游客消费的农产品,风险可控。加上因客流带来的外销市场空间增加,业务扩容,以及品牌运营带来的农产品价值提升,农业经营将更加高效。

5.3.3本项目风险所在

本项目风险集中在三个方面,一是如果本项目的规划设计理念不先进则不能构筑旅游资源,将根本性影响游览客流,进而影响效益;二是如果项目建设资金不足,不能在规定时间完工,将影响景区整体效果,进而影响效益;三是项目建设及经营管理团队的能力将直接影响项目效益。

5.3.4 风险对策

1)必须与优秀规划设计公司合作,引入符合社会旅游发展潮流的新设计理念,契合未来游客休闲度假心理,规划出有效的旅游资源吸引客流,并供给游客需要的特色住宿与餐饮服务。

2)采取多种渠道、多种方式组合融资,确保项目建设按时完工投入使用。

3)组建一个强有力的项目建设团队和高素质的经营管理团队,建立并严格按照相关业务运营规程操作,并严格执行村民代表会议决议。

4)项目建设以效益为导向,前期建设收获预期市场效益才能进行后期建设,可以避免项目开发困境。

5.3.5 需要政府解决的事项

1)政府成立由县乡领导组成的项目协调领导组,全程组织协调领导项目在征地、流转等方面工作;全程组织协调项目在发改、国土、规划、农林水利、环保、文化旅游、质监、商贸、财政、公安等所有相关部门以及中山河湿地公园管理机构、金融机构等的沟通与工作对接;领导、组织实施村集体及村民土地确权工作,并指导土地使用权作价入股;按项目规划需求调整用地指标和用地规划,等等,确保本项目建设符合国家法律法规规章和各级政府各种相关规划,促进项目顺利实施。

2)政府负责本项目相关的水利设施和公共道路桥梁的配套建设,负责按照项目规划要求对供电线路及高压塔移位。

3)政府负责协调通讯、公共绿化、公共照明等设施建设及维护。

4)给予本项目武平县最优惠招商引资政策。

5)帮助项目公司将本项目立项为重点项目。

这些需要政府解决的事项属于政府招商引资通常会对企业提供的服务,没有超出武平县政府招商政策范围。

 

6 结论

龙河客家农耕文化旅游综合体项目完全符合国家产业政策和武平县旅游产业规划,是武平县委县政府倡导鼓励的招商项目;项目具有闽粤赣三省自然旅游资源的稀缺属性;项目具有深厚的当地群众人和基础;项目概念策划符合旅游市场规律,项目建设内容契合市场需要,具有当地有力的现实市场支撑;遵循效益导向的分期开发策略与战略远景衔接匹配;项目资金来源能够可靠保障项目建设需要。

本项目可以通过打造乡村旅游综合体创建乡村振兴典范,创建村集体、农民、社会资本多种经济成分联合、有效保障农民身份权益,实现多方共赢的农村经济开发股份制经营典范。

    本项目已经通过县商务局主持,发改、国土、林业(及湿地办)、环保、农业、旅游等十几个相关部门参加的招商项目准入评审,进入政府招商引资合同条款磋商阶段。

 

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